НДФЛ при продаже земли и дома: ставки, сроки, вычеты в 2026 году

Продавец участка в Гатчинском районе в 2025 году заплатил налог 280 тысяч рублей. Соседка через дорогу продала похожий участок в том же месяце и не заплатила ничего. Разница не в льготах и не в везении: в сроке владения и в том, что одна сторона знала про имущественный вычет, а вторая нет.

НДФЛ при продаже недвижимости: одна из самых дорогих ошибок незнания на российском рынке земли. Деньги теряются на ровном месте: грамотный продавец и неграмотный с одним и тем же объектом могут разойтись в итоговой сумме на сотни тысяч.

Разберём, кто платит, сколько, когда не платит, и как законно уменьшить базу.

Налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости платит продавец-физическое лицо, если он владел объектом меньше минимального срока. Это правило закреплено в статьях 217.1 и 220 Налогового кодекса.

Объекты, на которые распространяется НДФЛ при продаже:

земельные участки любого назначения (ИЖС, СНТ, ЛПХ, сельхоз);

жилые дома, в том числе садовые;

квартиры, комнаты, доли;

хозяйственные постройки, оформленные как самостоятельные ОКС;

нежилые объекты, если владелец: физлицо.

Земля и расположенный на ней дом для целей НДФЛ считаются разными объектами. Срок владения и налоговая база рассчитываются по каждому отдельно. Это важно: участок может быть в собственности 10 лет, а дом построен в 2024 году. При продаже в 2026 году по земле налога не будет, по дому: будет.

Минимальный срок: ключевая величина. Если объект в собственности дольше минимального срока, НДФЛ не платится и декларацию подавать не нужно.

Три года действуют для объектов, полученных:

по наследству;

в дар от близкого родственника (по перечню статьи 14 СК РФ);

в результате приватизации;

по договору пожизненного содержания с иждивением (ренте);

единственного жилья на момент сделки (для квартир и домов, не для земли отдельно).

Пять лет действуют для всех остальных случаев: купля-продажа, мена, инвестконтракт, переуступка ДДУ, договор отступного.

С какой даты считать. Срок владения отсчитывается от даты регистрации права собственности в ЕГРН. Дата подписания договора, дата фактического заселения, дата оплаты значения не имеют. Исключение: при наследовании срок считается с даты открытия наследства (день смерти наследодателя), а не с даты регистрации.

Кейс. Е.А., наследница из Всеволожского района, оформила право на дом в декабре 2024 года. Мать умерла в августе 2021 года. Е.А. продаёт дом в марте 2026 года. Юрист в МФЦ сказал: «ждите пять лет». На деле срок владения для целей НДФЛ считается с августа 2021 года, минимальный срок (3 года для наследства) истёк в августе 2024 года. Налога нет, декларации нет. Е.А. чуть не отложила сделку на полтора года из-за неверной консультации.

С 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ. К доходу от продажи недвижимости она применяется так же, как к зарплате:

Годовой доход (общая база) / Ставка

До 2,4 млн рублей: 13%

2,4-5 млн рублей: 15%

5-20 млн рублей: 18%

20-50 млн рублей: 20%

Свыше 50 млн рублей: 22%

Важная деталь: повышенная ставка применяется только к части дохода, превышающей порог. Если налогооблагаемая база от продажи дома составила 3 млн рублей, то 2,4 млн облагаются по 13%, а 600 тысяч: по 15%.

Для нерезидентов (физлиц, проживающих за пределами РФ более 183 дней в году) ставка плоская: 30%. Имущественные вычеты для нерезидентов не применяются, минимальные сроки владения работают по тем же правилам (после изменений 2019 года).

Статья 214.10 НК закрывает классическую схему занижения цены в договоре. Если фактическая цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января года продажи, то для расчёта НДФЛ берётся именно 70% кадастра.

Пример. Кадастровая стоимость участка во Всеволожском районе на 01.01.2026: 4,5 млн рублей. Продавец указал в договоре 2 млн (договорились с покупателем для экономии). 70% от 4,5 млн: 3,15 млн. Налоговая база возьмётся именно с 3,15 млн, а не с 2 млн. НДФЛ к уплате: больше на 150-180 тысяч.

В Петербурге и Ленобласти проблема актуальна особенно для участков в развивающихся районах (Колтуши, Новое Девяткино, Бугры): кадастровая переоценка 2023-2025 годов резко повысила стоимость, тогда как реальные сделки часто остаются ниже из-за низкой ликвидности.

Проверить актуальную кадастровую стоимость можно бесплатно через сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» или в личном кабинете ФНС.

Если минимальный срок не выдержан и налог платить придётся, есть два варианта снизить базу.

Применяется к жилым домам, квартирам, комнатам, садовым домам, земельным участкам. Из дохода от продажи вычитается 1 000 000 рублей, налог считается с остатка.

Пример. Продажа участка ИЖС в Тосненском районе за 2,3 млн рублей. Срок владения 2 года (купля-продажа). База после вычета: 2 300 000 − 1 000 000 = 1 300 000. НДФЛ: 1 300 000 × 13% = 169 000 рублей.

Ограничения:

Лимит 1 млн на все объекты одного типа, проданные в течение календарного года. Продал в одном году два участка по 1,5 млн: вычет всё равно 1 млн на оба, а не по миллиону на каждый.

Для иных объектов (гаражи, хозпостройки, нежилое) фиксированный вычет: 250 тысяч.

Из дохода вычитается реальная сумма, потраченная на приобретение объекта, подтверждённая документами. Это договор купли-продажи, расписки, банковские выписки, чеки на материалы и работы (для самостоятельно построенного дома).

Пример. Дом и участок куплены в 2022 году за 8 млн рублей (договор, чеки сохранены). Продаются в 2026 году за 11 млн. База: 11 000 000 − 8 000 000 = 3 000 000. НДФЛ: 2,4 млн × 13% + 600 тыс × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.

Для большинства покупных объектов этот вариант выгоднее, чем фиксированный миллион. Фиксированный вычет имеет смысл, когда:

объект получен бесплатно (наследство, дарение, приватизация);

документы на расходы утрачены;

сумма расходов меньше 1 млн.

Выбрать можно только один из двух вариантов на каждый объект. Менять выбор после подачи декларации нельзя.

Если на купленном участке вы построили дом, в подтверждённые расходы можно включить:

стоимость самого участка;

расходы на разработку проектной документации;

стоимость материалов;

оплату строительных работ (договоры с подрядчиками, акты);

расходы на подключение к сетям (газ, электричество, водоснабжение).

Требование одно: документы, подтверждающие расход (платёжные документы, договоры). Если строили хозспособом без чеков, эти расходы налоговая не примет.

Один договор, один покупатель, но два объекта недвижимости. Налог рассчитывается по каждому отдельно. Если срок владения по участку: 7 лет, по дому: 2 года, то по участку налога нет, по дому: есть.

Цена в договоре должна быть разнесена: «земельный участок: ____ рублей, жилой дом: ____ рублей». Если не разнесена, налоговая распределит её пропорционально кадастровой стоимости. Это иногда невыгодно продавцу, поэтому разносить цену лучше осознанно.

Каждый собственник доли подаёт свою декларацию и платит свой НДФЛ. Имущественный вычет (1 млн) распределяется между собственниками пропорционально долям, если объект продаётся целиком одним договором.

Лайфхак: если продать доли отдельными договорами в одном году, каждый собственник получает полный вычет 1 млн. Это допускается законом, но требует двух регистраций сделок. Имеет смысл при цене объекта от 3 млн и долях у нескольких членов семьи.

С 2020 года для единственного жилья минимальный срок владения снижен с 5 до 3 лет (пункт 4 статьи 217.1 НК). Условие: на дату госрегистрации перехода права у налогоплательщика нет другого жилого объекта в собственности (своего или в общей собственности с супругом).

Не считается «нарушением единственности», если другое жильё приобретено за 90 дней до продажи. То есть можно купить новую квартиру и в течение 90 дней продать старую: правило сохраняется.

Если земля используется в предпринимательской деятельности (КФХ, ИП-фермер), продажа облагается налогом как доход от предпринимательской деятельности, минимальные сроки и вычеты для физлиц не применяются. Чтобы избежать этого, землю до продажи нужно вывести из коммерческого использования или продать как физлицо после реструктуризации хозяйства.

Декларация подаётся:

если объект продан до истечения минимального срока владения;

даже если налог к уплате нулевой после применения вычета.

Сроки в 2026 году:

Действие / Дата

Подача декларации 3-НДФЛ за 2025 год: До 30 апреля 2026

Уплата налога: До 15 июля 2026

Подача за 2026 год: До 30 апреля 2027

Уплата за 2026 год: До 15 июля 2027

Способы подачи: через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (самый удобный), Госуслуги, лично в инспекцию, по почте.

Штрафы:

За неподачу декларации в срок: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей, максимум 30% от суммы налога.

За неуплату налога в срок: пеня по ставке 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день, плюс штраф 20% от неуплаченной суммы.

За умышленную неуплату: штраф 40%.

Налоговая получает данные о сделках с недвижимостью автоматически от Росреестра. Скрыть продажу не получится, рано или поздно ФНС пришлёт требование о подаче декларации.

С.В., продавец дома и участка в Гатчинском районе, обратился к нам летом 2025 года после получения требования из налоговой.

Исходные данные:

Дом построен в 2022 году на участке, купленном в 2020 году за 1,8 млн рублей.

Расходы на строительство: 3,5 млн рублей, документы частично сохранены (на 2,9 млн).

Продажа в 2024 году: участок 2,2 млн, дом 4,8 млн.

Сроки владения: участок 4 года (минимум 5), дом 2 года (минимум 5).

Минимальные сроки не выдержаны по обоим объектам, декларация обязательна.

Что сделал продавец сам: подал декларацию, применил фиксированный вычет 1 млн на оба объекта суммарно, заплатил НДФЛ:

(2,2 + 4,8) − 1 = 6 млн × 13% = 780 000 рублей.

Что нужно было сделать:

Применить вычет «по расходам» к каждому объекту отдельно.

По участку: 2,2 млн − 1,8 млн = 400 тыс × 13% = 52 000.

По дому: 4,8 млн − 2,9 млн = 1,9 млн × 13% = 247 000.

Итого: 299 000.

Разница: 481 000 рублей. После уточнённой декларации удалось вернуть 481 тысячу. Но потеряли время и нервы на переписку с инспекцией.

Урок: при продаже дома и участка вместе всегда считайте по каждому объекту отдельно. Если есть документы на покупку и строительство: «по расходам» почти всегда выгоднее фиксированного миллиона.

Платится ли НДФЛ, если дом продан дешевле, чем куплен? Нет, если есть документы на покупку. Налоговая база = доход − расход. Если расход больше дохода, база нулевая или отрицательная. Декларация всё равно подаётся, если срок владения меньше минимального.

Нужно ли платить налог при продаже дачи в СНТ? Те же правила, что для жилого дома. Минимальные сроки 3/5 лет, вычет 1 млн или по расходам. Категория земли (с/х в СНТ) на правила НДФЛ не влияет.

Если продаю наследственный участок: с какой даты считать срок? С даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права в ЕГРН (пункт 4 статьи 1152 ГК + пункт 2 статьи 217.1 НК).

Применяется ли вычет 1 млн к каждому объекту? Нет. Лимит 1 млн на все объекты одного типа (жилое + земля), проданные в течение календарного года.

Можно ли использовать вычет 1 млн в одной декларации, а вычет «по расходам» в другой? К одному объекту: нельзя, нужно выбрать один способ. К разным объектам в одной декларации: можно (на один участок «по расходам», на другой: 1 миллион).

Нужно ли платить налог при продаже подаренной квартиры? Если квартира подарена близким родственником (статья 14 СК), минимальный срок 3 года. Если не близким: 5 лет. Базой при использовании вычета по расходам признаётся та сумма, с которой даритель заплатил налог при покупке (если есть документы).

Что если кадастровая стоимость завышена? Кадастровую стоимость можно оспорить через комиссию при Росреестре или суд. Снижение кадастровой стоимости снижает порог 70%, а значит и налоговую базу при низкой цене продажи.

Освобождаются ли пенсионеры от НДФЛ при продаже? Нет. Возраст и статус пенсионера льгот по НДФЛ не дают. Льготы есть только по налогу на имущество (ежегодному), не по НДФЛ.

Сколько лет хранить документы о расходах? Минимум 4 года после года продажи (срок налоговой давности). На практике безопаснее хранить весь период владения плюс 5 лет после продажи.

Применяется ли налоговый вычет на покупку другого жилья к продаже? Эти вычеты независимы. Если в том же году продали один объект и купили другой, можно одновременно применить имущественный вычет на продажу и вычет на покупку (до 2 млн на покупку). При грамотном использовании НДФЛ к уплате может оказаться нулевым.

При сделках с земельными участками и жилыми домами важно заранее оценить налоговые последствия и подготовить документы, подтверждающие расходы. ООО «Приоритет» проводит кадастровые работы и помогает с документами на земельные участки в Петербурге и Ленинградской области.